Attention, lors de l'achat d'une propriété immobilière, il est important de se méfier des sols contaminés.

Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est important de rester attentif à la potentielle pollution des sols. Il est essentiel d'obtenir des informations sur l'état du terrain afin d'éviter des difficultés lors de projets futurs d'aménagement, de construction ou d'exploitation.

Dans lesquels un diagnostic de pollution des sols doit obligatoirement vous être transmis

Tous les sites ne sont pas concernés par l'obligation de réaliser une étude des sols. Selon la loi en vigueur, il existe trois situations où un rapport de pollution des sols doit être fourni lors d'une transaction immobilière, ces cas correspondant généralement à des risques importants de pollution.

Lorsqu'une installation classée pour la protection de l'environnement cesse son activité, le dernier exploitant du site ou son ayant droit doit s'assurer que le site est sécurisé et ne présente aucun risque pour la santé ou l'environnement. Il doit également veiller à ce que la qualité des sols soit conforme à l'usage futur du site, ce qui peut nécessiter des travaux de réhabilitation. Cette obligation s'applique aux ICPE soumises à déclaration, enregistrement et autorisation. Le vendeur doit informer par écrit si une ICPE a été exploitée sur le terrain vendu.

Ce régime vous donne la possibilité de demander plusieurs éléments :
Une information concernant la qualité du sol. Le vendeur devra inclure dans la promesse unilatérale de vente ou d'achat ainsi que dans tout contrat de vente le plus récent état des sols réalisé. Il est également obligé de mettre à jour l'état de pollution des sols contenant l'installation classée pour la protection de l'environnement à chaque modification importante des conditions d'exploitation.

En ce qui concerne les installations classées pour la protection de l'environnement soumises à une autorisation ou à un enregistrement, le vendeur doit vous informer par écrit des risques ou inconvénients importants liés à leur exploitation. S'il est l'exploitant, il devra également vous renseigner sur toute manipulation ou stockage de substances chimiques ou radioactives. Ainsi, une étude des sols est généralement requise pour obtenir ces informations.

Si le vendeur ne remplit pas ses obligations, vous avez le droit de choisir entre annuler la vente, obtenir un remboursement partiel du prix ou demander au vendeur de remettre le site en état à ses frais si le coût de cette réhabilitation n'est pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Il est obligatoire pour le vendeur de mener des recherches et de informer l'acheteur de la présence éventuelle d'une Installation Classée pour la Protection de l'Environnement (ICPE) sur le terrain vendu, y compris en ce qui concerne les anciennes ICPE clandestines qui n'ont pas été autorisées ou enregistrées par l'administration. Pour savoir si un terrain a accueilli une ICPE responsable de la pollution, vous pouvez consulter le site BASOL.

Si le site se trouve dans des Zones d'Information sur les Sols (SIS), cela signifie que le Préfet doit identifier les terrains dans chaque département où l'État sait qu'il y a une pollution des sols, conformément à la loi ALUR et au décret de 2015.

Si vous envisagez d'acheter un terrain répertorié en SIS, le vendeur doit vous fournir des informations détaillées par écrit, ainsi que toutes les informations publiques de l'État. L'acte de vente devra confirmer que cette étape a été accomplie. Pour vérifier si un terrain est répertorié en SIS, consultez le site Géorisques dès maintenant.

En cas de pollution accidentelle sur le site, l'exploitation d'une installation classée peut entraîner une contamination des sols et/ou de l'eau. L'exploitant doit alors déclarer l'accident ou l'incident, établir un rapport et mettre en place des mesures pour y remédier. Le vendeur sera tenu de vous informer de l'état actuel du site, avec un diagnostic ou un audit inclus dans la promesse de vente.

Consultez la base ARIA pour vérifier la présence d'un diagnostic de pollution des sols suite à un accident de pollution sur un site.

En l'absence d'un diagnostic obligatoire des sols, il existe trois solutions contractuelles pour éviter d'acquérir un terrain contaminé sans le savoir.

Les trois mesures mentionnées précédemment présentent des défauts. Cela est prouvé par les nombreux litiges initiés par des acheteurs ayant constaté une pollution après la vente. Pour éviter les imprévus et assurer votre achat immobilier, il est conseillé de prévoir contractuellement un diagnostic des sols, une condition suspensive et/ou une garantie de passif environnemental.

Pour éviter l'acquisition d'un terrain contaminé, il est recommandé de convenir d'un audit des sols avant de faire une offre d'achat. Ce processus permet d'obtenir des informations sur le terrain à acheter, y compris les risques potentiels de pollution. Cela permettra de connaître l'étendue, la nature et l'origine des risques environnementaux qui pourraient être transférés lors de la vente, ainsi que les mesures de réhabilitation nécessaires.

Assurez-vous de définir clairement le rôle du bureau d'études, le type d'audit à effectuer (selon la méthodologie technique française...) et son contenu (incluant les études historiques, la localisation et la profondeur de l'étude, le type de polluants recherchés, les coûts de réhabilitation...).

En cas de pollution déjà identifiée, le bureau d'études peut également être chargé d'élaborer un plan de gestion de la pollution adapté à l'usage envisagé, notamment pour gérer les risques résiduels de pollution.

En insérant une condition suspensive dans la promesse de vente, on s'assure que la vente ne se fera que si aucun signe de pollution n'est découvert sur le site lors du diagnostic. Cela garantit que la transaction ne se fera que si le terrain est compatible avec l'usage envisagé, évitant ainsi tout risque lié à une pollution du sol. En d'autres termes, cette clause offre la possibilité de renoncer à l'achat si le diagnostic révèle une pollution du sol.

Il est possible de discuter d'une clause de garantie de passif environnemental lors de la négociation. Celle-ci peut être incluse dans le contrat de vente et établit le partage des responsabilités entre le vendeur et l'acheteur en cas de pollution découverte après la vente. Cette clause suppose la réalisation préalable d'un audit environnemental du terrain.