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Comment constituer une Société Civile Immobilière (SCI) familiale ?

Les membres d’une famille peuvent devenir propriétaires d’un même bien, parfois soudainement à l’occasion d’une succession. Il peut parfois être difficile de gérer ensemble ce ou ces biens, d’où l’intérêt de composer une SCI. Voici comment m’y prendre.

Après une succession commune, il arrive souvent que plusieurs personnes se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien (exemple : un bien immobilier légué par le grand-père). Dans une telle situation, il n’est pas toujours facile de se mettre d’accord sur les décisions à prendre pour gérer le ou les biens immobiliers (la mésentente peut vite s’installer et créer une situation de blocage). Ainsi, pour prévenir d’éventuels conflits entre héritiers, il peut être utile de recourir à la SCI.

La SCI : définition et fonctionnement

Qu’est-ce qu’une SCI ? C’est une société dans laquelle les membres d’une famille se répartissent, sous la forme de quote-part, un bien immobilier qu’ils possèdent : c’est alors la SCI devient le propriétaire. En contrepartie, chaque personne qui y contribue récupère des parts sociales correspondant à leur apport. Ainsi, si un bien immobilier a été réparti équitablement entre cinq enfants, chacun aura 20% du capital de la SCI. L’objet de la SCI, c’est-à-dire son activité, doit être civil et en aucun cas commercial.

Deux personnes (physiques ou morales) suffisent pour constituer une SCI (ex : mon frère et moi). Même des mineurs peuvent posséder des parts dans une SCI. La loi ne prévoit pas non plus de montant minimum pour le capital de la SCI.

La SCI : comment la constituer ?

Tout d’abord, il convient de rédiger les statuts, qui vont régir le fonctionnement de ma SCI.

Concernant les statuts :

  • Il faut obligatoirement qu’ils soient rédigés par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié,
  • Leur contenu est assez libre : en règle générale, il s’agit de mentionner l’objet de la SCI, le nombre d’associés, le type d’apports formant le capital social, les pouvoirs du gérant, les modalités de consultation des associés et les règles de présence et de majorité aux assemblées, sa durée d’existence (elle ne peut excéder 99 ans mais il est possible de prévoir une durée plus courte), sa dénomination et son siège social,
  • Ils doivent être signés par tous les associés.

Leur rédaction pouvant s’avérer délicate (il s’agit de bien adapter les statuts à la situation), j’ai tout intérêt à me rapprocher d’un notaire pour lui demander d’y procéder.

De plus, le notaire pourra aussi se charger pour moi de l’étape suivante, qui consiste à effectuer toutes les démarches liées à la constitution de la SCI (publicité légale, inscription au Centre de Formalités des Entreprises…).

La SCI : quels avantages ?

En matière de gestion, la société civile se révèle plus souple que l’indivision (où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés). Elle peut également se révéler intéressante en matière de fiscalité et de succession. Je me rapproche de mon notaire pour connaître les avantages correspondant à votre situation personnelle.