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Impôt sur le revenu : les experts répondent à vos questions // Immobilier

Vous avez été nombreux à soumettre vos questions à nos experts via notre page-dossier : « Impôt sur le revenu ». Découvrez leurs réponses – et devenez incollables sur les impôts !

Réponse de Bernard COLLIN et Jonathan BOUDET :

Il n’existe pas de superficie minimale, la base d’imposition étant calculée sur la valeur locative cadastrale des locaux.

Question : J’ai un studio meublé que je loue à un apprenti 395 euros par mois. Je suis retraitée avec une pension de 950 eurso/mois. J’ai fait une simulation et je ne payerai pas d’impôts, mais une CSG. Pourquoi ?

Réponse de Bernard COLLIN et Jonathan BOUDET :

Les produits tirés de la location en meublé par les loueurs non professionnels sont imposés dans la catégorie des BIC non professionnels.

Les prélèvements sociaux à 15,5% sont applicables dès le premier euro, contrairement à l’impôt sur le revenu dont le revenu minimum d’imposition par part s’élève en 2015 (au titre des revenus 2014) à 9.690 €.

Question : Le Syndic qui gérait mon appartement a été limogé et refuse à présent de m’envoyer le document d’aide à la déclaration des impôts fonciers. Que puis-je faire? Le temps passe et je suis bloquée pour mes deux déclarations (revenus et fonciers).

Réponse de Bernard COLLIN et Jonathan BOUDET :

Le syndic n’est pas en charge de la gestion privative de vos biens. Il n’a donc qu’une seule information à fournir : celle concernant les travaux et charges de copropriété. Rien ne lui impose de vous fournir un décompte récapitulatif annuel.

Si vous donnez un bien en location par l’intermédiaire d’un gérant (agent immobilier, administrateur de biens), vous pouvez exiger un compte rendu de cette gestion. Le gérant qui ne rend pas compte de sa gestion engage sa responsabilité.

Néanmoins, vis-à-vis de l’administration, le mieux est sans doute d’estimer les loyers et les charges et de les déclarer, quitte à modifier ces montants lorsque vous connaitrez les chiffres définitifs.

Question : Je loue un appartement sur lequel j’ai un crédit. Que puis-je déduire et comment procéder ?

Réponse de Bernard COLLIN et Jonathan BOUDET :

Vous percevez des revenus fonciers au titre de la location.

Si le montant de vos recettes brutes n’excède pas 15.000 €, vous êtes éligible au régime du  » micro-foncier « , qui permet un abattement forfaitaire de 30% au titre des charges. Si cet abattement vous est favorable, il vous suffit alors de mentionner le montant brut des recettes en case 4BE du formulaire 2042.

Si vous souhaitez déduire le montant réel des charges ou si vos recettes brutes excèdent 15.000 €, il convient de souscrire le formulaire 2044 et d’y renseigner vos revenus fonciers et charges s’y rapportant.

Ces frais et charges comprennent notamment :

– les dépenses de réparation ou d’entretien ;

– les dépenses d’amélioration ;

– les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;

– les provisions pour charges de copropriété ;

– les indemnités d’éviction et frais de relogement ;

– les frais de gestion ;

– les primes d’assurances ;

– certaines impositions ;

– les intérêts des dettes.

Pour plus de précisions, nous vous invitons à consulter la doctrine administrative à ce sujet .

Question : Concernant le formulaire 2044 Spéciale du régime foncier au réel, à quelle occasion peut-il y avoir des déficits non encore imputés sur les revenus fonciers antérieurs ?

Réponse de Bernard COLLIN et Jonathan BOUDET :

Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, ce déficit est reportable, sous certaines conditions, sur :

– Le revenu global : seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit qui résulte des dépenses déductibles à l’exception des intérêts d’emprunts. La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € en cas d’application du dispositif Perissol) ; lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent du déficit est imputable sur les revenus globaux des six années suivantes.

– La fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global (fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou à 15 300 €, selon le cas, ou qui résulte des intérêts d’emprunt) s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Question : Je suis locataire de mon habitation principale, ma propriétaire a accepté que je loue une petite partie de ma maison à la société de mes enfants. Cette société, conformément au bail de sous location, me règle un petit loyer, environ 4800 euros annuel. Dois-je déclarer cette somme et si oui dans quel type de revenus ?

Réponse de Bernard COLLIN et Jonathan BOUDET :

Si vous louez un local vide, vous devez déclarer ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Si le total de vos revenus fonciers n’excède pas 15.000 euros en 2014, vous êtes éligibles au régime du micro foncier et bénéficierez d’un abattement de 30% sur votre revenu foncier imposable. Dans ce cas, une simple mention des recettes brutes doit être fait en case 4BE du formulaire 2042. Si vos recettes excèdent 15.000 euros, vous devrez souscrire le formulaire 2044.

Question : Est-ce que je peux déclarer les intérêts de mon crédit immobilier contracté en 2014 ?

Réponse de Bernard COLLIN et Jonathan BOUDET :

Il n’existe plus de crédit d’impôt à raison des intérêts d’emprunt payés au titre de prêt dont l’offre a été émise après 2011. Les intérêts d’emprunt sont, le cas échéant, déductibles des revenus fonciers du bien auquel ils se rapportent.

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