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Location : qu'est-ce que le congé pour motif légitime et sérieux ?

Les locataires d’un logement dont je suis propriétaire refusent de payer leur loyer, ou sous-louent sans mon autorisation ? Ces cas constituent des motifs « légitimes et sérieux » pour résilier le bail.

Propriétaire d’un logement, je ne peux pas mettre à la porte mon locataire sans raison.

La loi prévoit en effet trois motifs valables pour donner congé à un locataire avant la fin du bail :

  • Le congé pour vente (je souhaite vendre ma propriété),
  • Le congé pour reprise (je souhaite faire de ce logement ma résidence principale),
  • Enfin, le congé pour motif légitime et sérieux.

La violation par le locataire d’une de ses obligations

La loi ne définit pas précisément quels sont les motifs de congé qui peuvent être considérés comme « légitimes et sérieux ». Si le locataire conteste sa mise en congé, ce sont les juges qui déterminent ou non si le motif du congé entre dans cette catégorie.

Mais heureusement, la jurisprudence s’est chargée de donner des pistes. On peut donc relever les motifs qui ont déjà été reconnus par la justice comme légitimes et sérieux. Parmi eux se trouvent les comportements du locataire qui vont à l’encontre de ses obligations :

  • Le retard répété du paiement des loyers,
  • La dégradation importante du logement loué,
  • Une sous-location non-autorisée,
  • Le refus d’effectuer les réparations locatives (les petites tâches d’entretien),
  • Des troubles excessifs de voisinage (par exemple, l’organisation de fêtes bruyantes tous les soirs…).

Les motifs de congé qui ne sont pas liés au locataire

Il existe aussi des motifs légitimes et sérieux de congé qui ne sont pas le fait du locataire :

  • Si j’ai besoin de loger la personne qui s’occupe de mes enfants en bas âge,
  • Si l’immeuble doit être démoli en vue de sa restructuration.

Comment donner congé à mon locataire

Pour donner congé à un locataire, je dois le faire en bonne et due forme.

Je signifie le congé à mon locataire en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier, au moins six mois avant le terme du bail.

Chacun des colocataires doit recevoir une lettre. S’il y a des conjoints (ou partenaires ou concubins) parmi les locataires, je dois en adresser un exemplaire à chacun des deux, même si un seul a signé le bail.

Je dois préciser dans ma lettre quel est le motif qui justifie selon moi le congé.

A noter : je ne peux pas donner congé à un locataire âgé (plus de 65 ans, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014) et doté de faibles ressources, à moins que je lui trouve une solution de relogement, ou que je sois moi-même âgé et doté de faibles ressources…

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