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Louer un meublé : quels sont mes impôts ?

Trouver un logement meublé est parfois une bonne surprise. Pas de meubles à déplacer, pas de gros déménagement à prévoir… mais loyer plus élevé. Si le locataire doit peser le pour et le contre, le propriétaire doit également s’interroger. En tant que loueur de meublé, je peux être imposé comme une micro-entreprise.

Est-ce que ma location me rapporte plus ou moins de 32 600 euros ? C’est la première chose que je dois me demander pour choisir mon régime fiscal. Si je suis en-dessous de ce seuil fatidique, je suis « micro-BIC ». J’ai donc des bénéfices industriels et commerciaux comme une micro-entreprise. Il me suffit de déclarer mes revenus dans la case correspondante de ma déclaration d’impôt. Ensuite, c’est du donnant-donnant : je ne peux pas déduire de frais de mes revenus mais je bénéficie d’un abattement de 50%. Ce mécanisme permet de réduire mes revenus imposables de moitié.

Si mes revenus issus de la location de meublé dépassent 32 600 euros, je passerai automatiquement au « bénéfice réel ». Si j’ai beaucoup de charges déductibles, j’ai plutôt intérêt à me tourner vers ce régime d’imposition. Je peux réduire ma base imposable en retirant mes frais d’emprunt, d’assurance ou d’entretien, les droits de mutation payés lors de l’achat de l’appartement meublé… Attention : je vais devoir me mettre sérieusement à la comptabilité avec le régime réel ! Lors de ma déclaration d’impôt, je devrai remplir un bilan comptable précis et inscrire les éventuelles provisions passées sur le meublé.

Je ne paye pas d’impôt sur le revenu si je loue des petites surfaces meublées

Si j’accueille des locataires dans mon salon ou dans une partie de ma résidence principale, je ne payerai pas d’impôt sur les loyers. A deux conditions :

  • Que le locataire fasse de mon salon sa résidence principale,
  • Que le loyer ne dépasse pas 183 euros du mètre carré si j’habite en Île-de-France et 134 euros si je suis en province.

Si je loue un meublé à des gens de passage, comme des touristes si je possède des chambres d’hôtes, je ne paierai pas non plus d’impôt sur les loyers.

Ce que je paye si la location de meublé est mon métier

Je peux devenir Loueur de Meublé Professionnel (LMP) si la majorité des revenus de mon foyer viennent de cette activité. Je dois aussi m’inscrire au registre du commerce et gagner plus de 23 000 euros par an avec les locations de meublés.

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, je dois payer la taxe foncière. Et en tant que professionnel, je dois acquitter la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle).

Mais je peux aussi économiser sur mes impôts :

  • Si je réduis mes revenus en déduisant mes déficits de mes revenus annuels,
  • Si je fais une plus-value en vendant un logement meublé. Mon gain sera exonéré de l’impôt sur les plus-values immobilières si j’ai des locataires depuis au moins cinq ans et que je gagne moins de 90 000 euros avec les loyers,
  • Si je paye l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Mon logement meublé est un bien professionnel donc ne rentre pas dans le calcul de l’ISF.

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