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Loyers impayés : comment récupérer la caution ?

Mon locataire ne me verse plus de loyers ? Dans ce cas, je peux me retourner vers sa caution pour obtenir mon paiement. Voici comment faire !

Sauf si je dispose d’une assurance garantie des risques locatifs (GRL), il m’est fortement recommandé d’établir un acte de cautionnement avec mon locataire. Surtout si celui-ci est dans une situation instable ou précaire (CDD, intérim, étudiant, intermittent du spectacle…).

La caution peut-être une personne physique (en général un membre de ma famille, ou un de mes amis…), voire même une personne « morale » (une entreprise, par exemple). Elle s’engage dès lors à me devoir aussi bien les loyers que les charges non payées, ainsi que des frais de remise en état s’il y a dégradation de mon bien en cas de défaillance de mon locataire.

Concrètement, la caution doit me prouver qu’elle a des garanties financières en me fournissant des justificatifs (fiches de salaire…). La caution doit également accepter de se porter caution dans ce qu’on appelle un acte de cautionnement qui prend la forme d’un acte écrit et doit être réalisé par acte sous seing privé (acte rédigé et signé par des particuliers sans la présence d’un notaire) ou par acte authentique (document établi par un officier public compétent). Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l’acte de cautionnement, sauf si l’acte est intégré au bail.

L’acte de cautionnement doit impérativement comporter les mentions manuscrites suivantes : le montant du loyer en chiffres et en lettres, une mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement et un extrait d’article de loi.

Agir vite… et par étapes

Mon loyer n’a pas été versé ? Alors j’agis tout de suite, en appelant par téléphone mon locataire pour lui exposer la situation. Puis, je retranscris, par lettre ou par mail, la conversation que j’ai eue avec lui par téléphone, en lui indiquant que je reste dans l’attente d’un règlement de sa part.

S’il n’agit pas, je renouvelle ma demande cette fois-ci dans une lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse de sa part, je n’hésite pas à faire intervenir l’acte de cautionnement établi entre les trois parties (bailleur, locataire et caution).

Deux types de caution, deux marches à suivre

Il existe deux catégories de caution bien distinctes :

  • Dans le cas d’une caution simple, je peux solliciter la caution seulement si mon locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives. La première étape consiste à faire rédiger un commandement de payer par un huissier. Ce dernier doit faire parvenir le document à mon locataire ainsi qu’une copie à la caution. Si mon locataire est insolvable, je me tourne alors vers la caution en lui faisant parvenir un courrier recommandé avec avis de réception,
  • Dans le cas d’une caution solidaire, la plus judicieuse sans doute, je ne suis pas obligé de contacter en premier lieu le locataire. Dès le premier impayé, je peux donc solliciter la caution par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quelles suites ?

Si les loyers impayés me sont finalement versés, les choses en restent là. La situation inverse m’oblige à engager une procédure devant le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble.