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Qu'est ce qu'un prêt in fine ?

Point latin : que veut dire in fine (prononcer « in finé ») ? A la fin, à terme, à l’échéance… Tout est dit : lorsque je souscris ce type de prêt, je rembourse d’abord les intérêts chaque mois, puis le capital à la fin. Intéressant si j’ai les moyens de supporter de lourds intérêts et si je veux baisser mes impôts.

Pour comprendre le fonctionnement d’un prêt in fine, il faut partir de son opposé : le crédit amortissable classique.J’emprunte une somme à ma banque. Chaque mois, je paye des intérêts et je rembourse une partie de ce capital. Le montant des intérêts évolue puisque leur taux s’applique au capital restant à rembourser. Comme je rembourse cette somme de départ mois après mois, mes mensualités diminuent.

Dans le prêt in fine, les mensualités sont composées des seuls intérêts et je rembourse le capital en une fois à la fin du crédit.

J’emprunte une somme à la banque. Lors du versement de mes mensualités, je ne paye que les intérêts d’emprunt. Leur montant est constant. Pourquoi ? Parce que je ne touche pas du tout au capital de base pendant toute la durée de mon prêt. Je ne rembourserai la somme empruntée qu’à la fin de mon crédit. Donc le taux – souvent plus élevé que dans un prêt classique – s’applique à un montant qui est constant au fil des mois.

Les limites du prêt in fine

Pour ne pas être étranglé par des mensualités plus élevées dans un crédit in fine que dans un prêt amortissable classique, je dois avoir de bonnes capacités d’épargne. Sinon, je devrai peut-être revendre mon bien immobilier pour rembourser mon capital.

Lorsque j’irai voir mon banquier pour obtenir un crédit à échéance, il me demandera d’ouvrir un compte épargne en garantie. L’idée est simple : si je ne peux pas payer tous les intérêts ou que le montant du capital en fin de parcours est trop élevé, ma banque se remboursera sur l’argent mis de côté.

Souvent, les établissements de crédit proposent de prendre une assurance-vie. J’ai alors deux solutions pour l’alimenter :

  • Soit je verse dès l’ouverture la somme empruntée que je devrai rembourser en fin de prêt. Si je m’engage pour dix ans sur un placement d’épargne rentable, je peux espérer payer mon capital sans problème. Et même constituer une petite cagnotte en plus !
  • Soit j’ouvre mon assurance avec un versement insuffisant, que l’augmente chaque mois. Mais je dois gagner suffisamment chaque mois pour assumer une lourde mensualité sur mon crédit – les intérêts – et un versement sur mon contrat d’épargne.

Les avantages d’un prêt in fine

Acheter un bien immobilier tout en réduisant ses impôts. Intéressant non ? Prendre un crédit in fine est surtout intéressant lors d’un investissement locatif. Pourquoi ? Il me permet de réduire les intérêts d’emprunts de mes revenus locatifs, et donc de baisser ma base imposable. Le taux d’intérêt souvent élevé et les mensualités constantes m’assurent une déduction équivalente : élevée et constante !

Petite astuce : si je paye plus d’intérêts que je ne reçois de revenus locatifs – loyers – je peux me retrouver en « déficit foncier ». Cette situation intenable pour un budget normal est intéressante pour dans un crédit in fine : je peux déduire ces pertes de mes revenus et donc diminuer encore plus l’assiette des impôts.

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