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SCI : comment créer une société civile immobilière ?

Réputée pour ses avantages fiscaux, la SCI (Société Civile Immobilière) n’est pas difficile à constituer. Voici comment je dois m’y prendre.

Je veux profiter des avantages fiscaux et patrimoniaux d’une SCI ? Pas de problème ! Mais attention quand même : créer une SCI, c’est créer une société comme une autre : je dois en effet remplir quelques conditions et souffrir d’un certain formalisme. Et je devrai prévoir au minimum 1 500 euros en formalités diverses.

Trouver des associés pour fonder ma SCI

Je ne peux pas créer une SCI tout seul. Je dois m’associer avec au moins une personne physique ou morale. Il doit, comme moi, être majeur ou mineur émancipé. Avec mon ou mes associés, nous désignerons et révoquerons le gérant.

En contrepartie de mes apports et des leurs, nous recevrons des parts sociales. Et au prorata de ces dernières, nous percevrons les dividendes de notre SCI s’il y a lieu. La répartition sera d’ailleurs prévue par nos statuts.

Rédiger les statuts de notre SCI

Autant dire que la rédaction de statuts n’est pas simple : je serais bien inspiré de me rapprocher d’un notaire pour le faire. Je devrai y indiquer :

  • Mon état civil et celui de mon ou mes associés,
  • Une durée (approximative) de notre SCI (qui ne peut dépasser les 99 ans),
  • Son nom,
  • L’adresse de son siège social,
  • Et son objet social.

Exécuter des formalités

Une fois mes statuts rédigés en quatre exemplaires, signés par les associés et publiés dans un journal d’annonces légales, je dois les enregistrer au centre des impôts de l’adresse du siège social de la SCI dans le délai d’un mois.

Je dois également enregistrer ma SCI auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social. Ma SCI sera alors immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS), entérinant ainsi son existence juridique. Toutes ces formalités sont payantes.

Déterminer le capital et ouvrir un compte

Parallèlement à ces démarches, je dois impérativement ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI. D’autant plus que c’est vers lui que pourront converger nos apports en numéraire.

L’occasion d’aborder un autre point clef dans la rédaction des statuts, le capital de ma SCI. Il s’agit de mon apport et de ceux de mes associés, puis segmenté en parts sociales réparties entre nous et selon le montant de nos apports.

Mes apports peuvent être de deux natures :

  • En numéraire, soit une somme d’argent.
  • En nature, soit un bien immeuble, une nue-propriété ou un usufruit.

Mais attention, un apport en nature est équivalent à la vente de mon bien immobilier. En fait d’argent, je ne recevrai que des parts sociales de SCI et je devrai devant notaire signer une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA).