usufruit-tout-comprendre-2

Usufruit : tout comprendre

Je peux devenir usufruitier d’un bien, le plus souvent par donation ou par succession. Mais que signifie exactement l’usufruit ? Quels sont mes droits et mes obligations ? Focus.

On devient le plus souvent usufruitier dans le cas du décès d’un conjoint. L’époux survivant peut choisir l’usufruit de la succession, notamment sur le logement familial. Des parents peuvent aussi donner de leur vivant la nue-propriété de leur maison à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit.

Le fait d’être propriétaire d’un bien donne trois droits : le droit de s’en servir, le droit d’en disposer librement (c’est-à-dire le vendre ou le donner) et le droit d’en tirer des revenus. En tant qu’usufruitier, je jouis des deux premiers. En clair, si je suis usufruitier d’une maison, je suis libre de l’habiter ou de la mettre en location. Je peux choisir librement le locataire et fixer les loyers à ma guise (dans la limite de la légalité !). Libre à moi, également, de renouveler ou rompre le bail. Aucun de ces actes ne nécessite l’autorisation du nu-propriétaire. La seule exception concerne les baux ruraux ou commerciaux.

Quelles sont les contreparties ?

En tant qu’usufruitier, je dois me comporter en « bon père de famille ». Traduction : je suis tenu de maintenir le bien en bon état ! C’est à moi qu’incombent les frais d’entretien et de réparation, y compris en ce qui concerne le remplacement de la chaudière ou le ravalement. Les gros travaux, comme la réparation de la toiture, doivent en revanche être payés par le nu-propriétaire… sauf s’ils sont dus à un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier. A noter que ce dernier ne peut pas obliger le nu-propriétaire à faire ces travaux. Pour éviter les conflits, il est recommandé d’établir une convention d’usufruit.

Qui paye quoi ?

C’est l’usufruitier qui doit régler la taxe foncière. Dans le cas où il occupe le logement, il doit également s’acquitter de la taxe d’habitation, ainsi que des éventuelles charges de copropriété. Si je perçois des loyers en tant qu’usufruitier, je dois les déclarer aux impôts. C’est également l’usufruitier, et non le nu-propriétaire, qui doit payer l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si son patrimoine est suffisamment important (à partir de 1,3 million d’euros). Détail important : l’administration fiscale retient la valeur du bien en pleine propriété, et non en simple usufruit.